Información general

En la Ciudad de Buenos Aires, el 35.7% de la población alquila la vivienda en la que reside, representando cerca de 1 millón de personas alquilando 370 mil propiedades.

La tendencia en los últimos años, ha sido un aumento de la población inquilina con respecto a la propietaria. Este dato se corrobora en un informe realizado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad en base a datos de la Encuesta Anual de Hogares de 2016 donde quienes alquilan aumentan de 23.9 a 35.7% con respecto al año 2003, y los propietarios disminuyen de 64.4 a 51.3% con respecto al mismo año. El creciente desajuste entre los salarios y los precios del suelo es una de las causas del aumento de la población inquilina. En la última década, la evolución del precio del m2 promedio en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 111% en la última década.

Si nos remitimos al presente año, la variación interanual a agosto de 2018 es de 12.7% y en lo que va del año totalizó un 8.2% (Fuente: Properati, 2018). Asimismo, el precio en pesos de las propiedades durante este año acumula un alza del 100% y dado la situación cambiaria, se redujo la toma de créditos indexados. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reportó una caída interanual de las operaciones de compra venta del 17,1%.

Asimismo, la situación del acceso al crédito hipotecario, que había presentado un leve aumento a raíz de la ampliación de la cartera crediticia con la nueva modalidad de créditos en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA),se desplomó cuando los índices de inflación no respondieron a las proyecciones realizadas, y así se fueron estrechando las posibilidades de los hogares de acceder a una vivienda en propiedad. Desde su creación en marzo de 2016, la Unidad de Valor Adquisitivo ha aumentado su valor 100% a valores de octubre de 2018.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del Banco Central.

La situación de los inquilinos y las inquilinas se agrava aún más, debido a las barreras de acceso y permanencia que deben sortear. Entre las barreras de acceso, se encuentran los gastos que implica ingresar a una nueva vivienda (el monto correspondiente a uno o dos meses de alquiler en concepto de depósito, mes de adelanto, garantía propietaria, gastos de certificación de firmas y pedidos de registro dominial). Hasta la sanción de la Ley 5.859/17 de la Ciudad, quienes alquilaban también tenían que afrontar el pago de la comisión inmobiliaria (equivalente a un mes de alquiler). Y a pesar que por ley las inmobiliarias no podían cobrar más de un mes de alquiler en concepto de comisión, quienes alquilaban en la ciudad pagaban el equivalente a dos meses. A raíz del incumplimiento por parte del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la fiscalización del funcionamiento de las inmobiliarias, ACIJ e Inquilinos Agrupados iniciaron en el año 2016 una acción de amparo (“Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ amparo” (Expte n° 14600/17), con el objeto de revertir este cobro ilegal de comisiones inmobiliarias a quienes resuelven su situación habitacional por medio del alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, que obtuvo sentencia definitiva del Tribunal Superior de Justicia que condenó a las inmobiliarias.

La población inquilina que no puede sortear estas barreras de acceso, es desplazada a alquilar de manera informal, en villas, conventillos, inquilinatos y hoteles, donde las condiciones de precariedad y hacinamiento se agudizan y donde los precios no dejan de ser elevados. Según un informe de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, el 76.1% de la población encuestada (el estudio se realizó en 6 villas de la CABA) paga un alquiler mensual de $4.000 o más. En algunos casos se registran montos de hasta $8.000 y $10.000. Según este mismo informe, el 33.6% de la población inquilina vive en situación de hacinamiento. Tanto en villa 20 como en villa 31 la población inquilina alcanza el 30%, siguiendo la tendencia de la ciudad en general donde ⅓ de la población actual es inquilina.

El proyecto de ley en discusión en la Cámara de Diputados permitiría que los inquilinos e inquilinas puedan alquilar su vivienda durante tres años como mínimo y que el ajuste de los precios del alquiler se actualice de forma semestral por un índice oficial que promedie inflación y salarios, entre otras medidas que otorgarían mayor nivel de previsibilidad y accesibilidad. Los puntos destacados son:

-Extensión del contrato de alquiler de 2 a 3 años como mínimo
-Depósito en garantía: no puede superar el equivalente a un mes de alquiler y se devuelve actualizado al monto del último mes de locación.
-La comisión inmobiliaria (no superior a un mes de locación) es responsabilidad del locador.
-Las expensas ordinarias se encuentran a cargo del inquilino y las extraordinarias del locador.
-El monto del alquiler se actualiza en forma semestral por un índice oficial que promedie inflación y salarios
-Se amplía la oferta de garantías
-Se le otorga un rol activo al Estado al proponer una política de alquiler social en la Secretaria de vivienda de Nación
-Los contratos deben ser registrados en AFIP.